Het Kadaster omschrijft twee-onder-een-kapwoningen als gebouwen die bestaan uit twee zelfstandige eenheden, meestal woningen met één doorlopende dakconstructie. Gemiddeld is tussen 2008 en 2019 ruim 10% van alle verkochte woningen een twee-onder-een-kapwoning. Daarmee is de twee-onder-een-kapwoning de minstverkochte eengezinswoning. Twee-onder-een-kapwoningen zijn dan ook gemiddeld duurder dan tussenwoningen en hoekwoningen, maar veel goedkoper dan de gemiddelde vrijstaande woning.
De gemiddelde verkoopprijs en het aantal verkochte woningen kan sterk variëren tussen de verschillende woningtypen. Daarom is het beter de ontwikkelingen van de huizenprijzen apart te bekijken voor alleen de twee-onder-een-kapwoningen.
Ontwikkelingen op de woningmarkt: twee-onder-een-kapwoningen
Woningen kun je onder andere groeperen naar grootte, bouwperiode, locatie of type. Een indeling naar woningtype is eenvoudig in het gebruik. Het Kadaster en het CBS onderscheiden de volgende categorieën woningen:
- Tussenwoningen
- Hoekwoningen
- Twee-onder-een-kapwoningen
- Vrijstaande woningen
- Appartementen
De appartementen vormen een heel eigen groep. De overige vier typen vormen samen de eengezinswoningen. Deze indeling van de eengezinswoningen in vier groepen is nog steeds vrij grof. Per groep kunnen er nog allerlei verschillen tussen de woningen zijn, zoals grootte en bouwperiode.
Twee-onder-een-kapwoningen zijn woningen waarvan het hoofdgebouw is verbonden met het hoofdgebouw van slechts één andere gelijksoortige en gelijkvormige woning. Dit mag geen tussenwoning zijn, want dan is er sprake van een hoekwoning. De twee woningen kunnen een doorlopende dakconstructie hebben, maar het hoeft niet. Een andere naam voor twee-onder-een-kapwoning is helft van dubbel.
Ontwikkeling aantal verkochte twee-onder-een-kapwoningen
Bij 10,7% van de verkopen van woningen gaat het om twee-onder-een-kapwoningen. Dit aandeel is vrij constant. In de slechtste tijden van de economische crisis was het aandeel iets hoger, maar veel scheelt het niet.
De seizoenseffecten in de verkopen van twee-onder-een-kapwoningen volgen de seizoenseffecten voor het totaal van de woningen vrij precies. Het grootste aantal verkopen vindt plaats in het laatste kwartaal, waarna de verkopen in het eerste kwartaal steeds weer minder zijn. In de loop van het jaar loopt het dan weer op. Alleen het tweede en derde kwartaal van 2012 geven een ander beeld: doordat de overdrachtsbelasting na een tijdelijke verlaging per 1 juli 2012 weer omhoog zou gaan, waren er veel meer verkopen in het tweede kwartaal van 2012 gevolgd door een duidelijke dip in het derde kwartaal van 2012.
In 2008 werden er 19.300 twee-onder-een-kapwoningen verkocht. Een jaar later was dit gedaald naar 13.100 twee-onder-een-kapwoningen: een duidelijk gevolg van de crisis. Het dieptepunt kwam in 2013: toen wisselden slechts 12.100 twee-onder-een-kapwoningen van eigenaar. Dat is bijna 63% van de totale verkopen in 2008. Daarmee is de daling in de verkopen van twee-onder-een-kapwoningen lager dan de daling van de totale verkopen: op totaalniveau was het aantal verkopen in 2013 nog maar 60% van het aantal verkopen in 2008.
In 2014 werden er al weer 15.800 twee-onder-een-kapwoningen verkocht. Dat is een duidelijke verbetering ten opzichte van een jaar eerder. De stijging zette door met als hoogtepunt 2017: toen werden er 25.100 van deze woningen verkocht. In 2019 waren het er 23.500. Dat is dus meer dan voor de crisis.
Ontwikkeling verkoopprijzen van twee-onder-een-kapwoningen
De gemiddelde verkoopprijs van twee-onder-een-kapwoningen was in het vierde kwartaal van 2019 327.900 euro. In het eerste kwartaal van 2008 was dat nog gemiddeld 292.600 euro. Dat is een gemiddelde verkoopprijs die 12% hoger ligt. De prijzen zijn eerst gedaald, vanaf eind 2008. De gemiddelde verkoopprijs was het laagst eind 2013, toen de gemiddelde verkoopprijs op 231.500 euro lag. De prijzen zijn dus sinds die tijd weer flink omhoog gegaan en zijn weer hoger dan voor de crisis.
Twee-onder-een-kapwoningen zijn de duurste niet-vrijstaande eengezinswoningen. Vergeleken met het gemiddelde over alle eengezinswoningen zijn twee-onder-een-kapwoningen iets duurder. De gemiddelde verkoopprijs van een twee-onder-een-kapwoning ligt tussen 2008 en 2019 gemiddeld ruim 11% hoger dan de gemiddelde verkoopprijs van het totaal van alle woningen. Dit percentage schommelt echter tussen 4% en 17%, waarbij het de laatste tijd steeds lager is.
De hier gepresenteerde cijfers gelden voor twee-onder-een-kapwoningen op totaalniveau. De verkoopprijzen van woningen kunnen echter ook veranderen doordat er meer grotere en dus duurdere woningen of juist kleinere en dus goedkopere woningen verkocht worden. Nog beter zou het dus zijn om de prijs per m2 te bekijken, als de gegevens voorhanden zijn.
Relaties tussen aantal verkochte woningen en huizenprijzen
Aantal verkopen en prijsverandering
Het aantal verkopen en de prijsverandering van woningen staan niet los van elkaar. Duurdere woningen worden minder verkocht. Daarom is het interessant om te kijken of deze relatie terug te zien is in de gegevens over de jaren 2008 tot en met 2019.
Omdat het even tijd kost om te reageren op veranderingen, kijken we hier naar het verband tussen de verandering van de gemiddelde verkoopprijs en het aantal verkopen een kwartaal later en tussen het aantal verkopen en de verandering van de prijzen een kwartaal later.
Kijken we eerst naar eerstgenoemde relatie, het verband tussen de verandering van de gemiddelde verkoopprijs van twee-onder-een-kapwoningen en het aantal verkopen een kwartaal later, dan blijkt er een correlatie van 0,46 te zijn. Dit is een positieve correlatie: een stijgende verkoopprijs gaat samen met een groter aantal verkopen in het volgende kwartaal. Dit is niet wat we verwachten. Daarom is het aannemelijk dat hier een extra factor in het spel is: zowel huizenprijzen als de aantallen verkopen reageren bijvoorbeeld op het toe- of afnemende vertrouwen in de economie en de overheid.
De andere relatie, het verband tussen het aantal verkopen en de verandering van de prijzen een kwartaal later, is veel kleiner: er is een correlatie van 0,23. Toenemende aantallen verkopen lijken dus in beperkte mate gevolgd te worden door hogere prijzen.
Aandeel twee-onder-een-kapwoningen in totale verkopen
Het aandeel van de twee-onder-een-kapwoningen in het totaal aantal verkochte woningen zegt iets over hoe stabiel de verkopen zijn. Neemt het aandeel toe bij dalende verkopen en af bij toenemende verkopen, dan is het absolute aantal verkopen relatief stabiel. Er is een correlatie van -0,22 tussen het totale aantal verkochte woningen en het aandeel van twee-onder-een-kapwoningen: het aandeel twee-onder-een-kapwoningen neemt af als er meer woningen worden verkocht. De verkoop van twee-onder-een-kapwoningen is dus stabieler dan de verkoop van het totaal van alle woningen.
Alle artikelen in deze categorie:
- Appartementen: de ontwikkelingen
- Hoekwoningen: de ontwikkelingen
- Tussenwoningen: de ontwikkelingen
- Twee-onder-een-kapwoningen: de ontwikkelingen
- Vrijstaande woningen: de ontwikkelingen