Het Kadaster omschrijft een appartement als een zelfstandig afsluitbaar woonobject in een groter geheel. Van alle woningen die tussen 2008 en 2019 verkocht werden, is gemiddeld bijna 30% een appartement. Het appartement is daarmee een goede tweede op de ranglijst van meest verkochte woningen. De tussenwoning wordt net iets meer verkocht: 32% van de verkopen is een tussenwoning. Appartementen zijn dan ook gemiddeld veruit de goedkoopste woningen.
Woningtypen
Er zijn woningen in verschillende afmetingen en prijsklassen. Deze kunnen allemaal verschillend reageren op veranderende omstandigheden. Daarom kijken we naar de ontwikkeling gevolgd per woningtype. Het Kadaster en het CBS gebruiken de volgende indeling:
- Tussenwoningen
- Hoekwoningen
- Twee-onder-een-kapwoningen
- Vrijstaande woningen
- Appartementen
De appartementen vormen een hele aparte groep. De overige woningen vormen samen de groep eengezinswoningen. Een appartement is een zelfstandig afsluitbaar woonobject in een groter geheel. Binnen deze groep kunnen verschillende typen woningen voorkomen: zo zijn er de galerijflat, waarbij de voordeur uitkomt op een aan de buitenkant gelegen loopgang en de corridorflat, waarbij de voordeur uitkomt op een binnenin het gebouw gelegen gang. Daarnaast zijn er onder andere nog maisonnettes, boven- en benedenwoningen en portiekflats.
Hoewel het appartement het goedkoopste woningtype is, kunnen er ook duurdere appartementen zijn. Denk hierbij bijvoorbeeld aan luxe penthouses.
Ontwikkeling aantal verkochte appartementen
Een groot deel van de verkochte woningen bestaat uit appartementen: gemiddeld ongeveer 30%. Dit aandeel is echter sterk afhankelijk van het totale aantal verkopen: hoe meer woningen er van eigenaar wisselen, hoe minder appartementen er relatief bij zijn. In het vierde kwartaal van 2019 is het aandeel van de appartementen gelijk aan 24,9%.
De woningverkopen zijn in het eerste kwartaal het laagst. In de loop van het jaar nemen de verkopen dan steeds verder toe, waarna ze in het eerste kwartaal weer lager zijn. Dit seizoenseffect zien we ook terug bij de appartementen. In de jaren 2010 en 2011, jaren met lage verkoopaantallen, was dit effect minder sterk dan in andere jaren. In het tweede kwartaal van 2012 was het aantal verkochte appartementen zelfs groter dan in het derde kwartaal van dat jaar. Oorzaak hiervan is de overdrachtsbelasting: die zou per 1 juli 2012 omhoog gaan, nadat deze enige tijd verlaagd was geweest om de woningmarkt te stimuleren.
In 2008 werden er 54.100 appartementen verkocht. Een jaar later waren dat nog maar 39.600 appartementen. Het laagste aantal verkopen kwam pas in het jaar 2013, toen er 31.800 appartementen werden verkocht. Het aantal verkopen was in 2013 nog net geen 59% van het aantal verkopen in 2008. De daling in de verkopen van appartementen is daarmee sterker dan de daling van de verkopen van het totaal van alle woningen: op totaalniveau daalde het aantal verkopen in 2013 tot 61% van het aantal verkopen in 2008.
In 2014 werden er 45.300 appartementen verkocht. Er is dus weer een stijging ingezet. Na topjaar 2017 (65.400 verkopen) is het aantal verkopen in 2019 weer wat lager: 55.000.
Ontwikkeling verkoopprijzen van appartementen
In het vierde kwartaal van 2019 gingen appartementen voor gemiddeld 278.000 euro van de hand. In het eerste kwartaal van 2008 lag het gemiddelde nog op 195.400 euro. De gemiddelde verkoopprijs is daarmee zo’n 42% hoger.
De gemiddelde verkoopprijs was het laagst in de eerste helft van 2013, toen de verkoopprijs gedaald was naar gemiddeld 172.200 euro was. De verkoopprijzen worden sinds die tijd weer steeds hoger. De gemiddelde prijs ligt sinds halverwege 2016 boven het bedrag dat kopers voor de crisis voor appartementen neertelden.
Goedkopere woningen dan appartementen zijn er niet. Het prijsverschil met de gemiddelde woning is groot: begin 2008 was het gemiddelde appartement 23% goedkoper dan de gemiddelde woning. In 2019 is dat prijsverschil teruggelopen naar 11%. Doordat de prijzen van de duurdere woningtypen sneller gedaald zijn dan de prijzen van de goedkopere woningtypen, liggen de prijzen nu dichter bij elkaar. De gemiddelde verkoopprijzen van appartementen zijn sterker gestegen sinds 2008 dan de gemiddelde verkoopprijzen van het totaal van alle woningen (23% tegen 42%).
De hier gepresenteerde cijfers zijn op totaalniveau voor alle appartementen. Zoals eerder gezegd vallen hier zowel galerijflats als penthouses onder. De verdeling van het aantal verkopen over de verschillende subgroepen beïnvloedt de gemiddelde verkoopprijs van de groep als geheel. Als er relatief meer kleinere en dus goedkopere woningen in de verkoop gaan, daalt de gemiddelde verkoopprijs ook terwijl de verkoopprijzen van die specifieke groep misschien niet veranderen. Daarom zouden de verkoopprijzen per m2 bekeken moeten worden, als deze gegevens voorhanden zijn.
Relaties tussen aantal verkochte woningen en huizenprijzen
Aantal verkopen en prijsverandering
Het aantal verkopen en de prijsverandering van woningen hebben invloed op elkaar. Als de prijs van woningen omhoog gaat, zullen ze minder snel verkopen. Als er echter meer woningen verkocht worden, zullen de verkopers meer geld voor hun huis willen hebben. Daarom kijken we of deze relatie terug te zien is in de gegevens over de jaren 2008 tot en met 2019.
Omdat reageren op veranderingen tijd kost, kijken we naar het verband tussen de verandering van de gemiddelde verkoopprijs en het aantal verkopen een kwartaal later en tussen het aantal verkopen en de verandering van de prijzen een kwartaal later.
De correlatie tussen de verandering van de gemiddelde verkoopprijs van appartementen en het aantal verkopen een kwartaal later is gelijk aan 0,61. Dit is een positieve correlatie: als de verkoopprijs omhoog gaat, stijgt ook het verkochte aantal appartementen in het volgende kwartaal. Dit is niet volgens de verwachting: een hogere prijs zou de vraag moeten afremmen. Daarom is hier waarschijnlijk een andere factor verantwoordelijk voor het verband: het veranderende vertrouwen in de overheid of de economie kan hetzelfde effect op zowel huizenprijzen als de aantallen verkopen hebben.
De andere relatie, het verband tussen het aantal verkopen en de verandering van de prijzen een kwartaal later, is kleiner: er is een correlatie van 0,36. Als de verkopen toenemen, worden de verkoopprijzen iets hoger. Dit is wel volgens de verwachting.
Aandeel appartementen in totale verkopen
Het percentage appartementen in het totaal aantal verkochte woningen zegt iets over hoe stabiel de verkopen zijn. Een toenemend aandeel bij dalende verkopen geeft aan dat het vooral andere woningtypen zijn die minder verkopen. Er is een correlatie van -0,70 tussen het totale aantal verkochte woningen en het aandeel van appartementen: er worden relatief minder appartementen verkocht als het totale aantal verkopen toeneemt. De verkoop van appartementen reageert dus minder sterk op de omstandigheden dan de verkopen van de gemiddelde woning.
Alle artikelen in deze categorie:
- Appartementen: de ontwikkelingen
- Hoekwoningen: de ontwikkelingen
- Tussenwoningen: de ontwikkelingen
- Twee-onder-een-kapwoningen: de ontwikkelingen
- Vrijstaande woningen: de ontwikkelingen