Jarenlang was een koopwoning een goede investering. Als je een huis kocht, wist je vrijwel zeker dat je het later met winst zou kunnen verkopen. Tot de crisis in 2008 uitbrak en deze ook grote invloed op de woningmarkt had. Toen werd duidelijk dat huizenprijzen ook kunnen dalen. Pas halverwege 2014 leken de prijzen weer wat te stabiliseren en in 2015 is een voorzichtige stijging ingezet, die zich tot in 2019 voortzette. Wat echter vaak vergeten wordt, is dat het per type woning sterk kan verschillen hoe de prijzen zich ontwikkelen. Niet iedereen is even goed of slecht af.
Totaal alle woningen
Gemiddelde verkoopprijs
Als je kijkt naar de grafiek hierboven, de gemiddelde verkoopprijs van alle woningen in Nederland, dan zie je duidelijk de daling van de huizenprijzen vanaf het vierde kwartaal van 2008. Kostte een gemiddelde woning eind 2008 nog ruim 253.000 euro, halverwege 2009 is dat nog maar 236.000 euro.
Vanaf eind 2009 tot en met het derde kwartaal van 2011 gaan de prijzen langzaam omhoog, tot ruim 245.000 euro. Helaas gaat het eind 2011 weer mis, met het dieptepunt halverwege 2013: net geen 211.000 euro. Eind 2013 en begin 2014 leken de prijzen te stabiliseren, waarna in 2014 een stijging inzette.
Aantal verkochte woningen
Ook de aantallen verkochte woningen geven een interessant beeld. De grafiek laat een duidelijk seizoenseffect zien: in het eerste kwartaal van elk jaar worden de minste woningen verkocht. In de loop van het jaar neemt het aantal verkopen toe waarna het in het eerste kwartaal weer laag is. Hierdoor valt het niet op dat de verkopen in het derde kwartaal van 2008 relatief laag zijn. Ook in het vierde kwartaal van 2008 zie je een kleine daling ten opzichte van een kwartaal eerder. De daling ten opzichte van een jaar eerder is echter veel groter. In 2015 lag het aantal verkopen weer ongeveer op het niveau van voor de crisis en in 2016 is het aantal verkochte woningen nog verder gestegen.
Zet je de aantallen verkopen voor elk kwartaal apart in een grafiek, dan zie je dat de verkopen in het vierde kwartaal bijna altijd het hoogst zijn, in het derde kwartaal lager, in het tweede nog lager en in het eerste kwartaal het laagst. In deze grafiek zie je veel duidelijker dat er in het laatste kwartaal van 2008 al opvallend weinig woningen zijn verkocht.
Ook zie je dat de daling doorzette tot en met 2011 en dat er in het derde kwartaal van 2012 iets bijzonders aan de hand was: de overdrachtsbelasting, die tijdelijk verlaagd was van 6% naar 2%, zou per 1 juli 2012 weer verhoogd worden. Als gevolg daarvan zie je in het tweede kwartaal van 2012 een piek in het aantal verkopen en in het derde kwartaal een dal. Iedereen wilde nog snel van de lagere belasting profiteren. Uiteindelijk werd de regeling verlengd.
Verschillen in cijfers over de woningmarkt van het Kadaster en de NVM
De crisis begon toch al in 2008, waarom daalt het aantal verkochte woningen dan pas begin 2009? Dit komt doordat hier gebruik gemaakt wordt van cijfers van het CBS, die op zijn beurt de cijfers van het Kadaster gebruikt. Het Kadaster registreert een verkoop op het moment dat een woning bij de notaris daadwerkelijk wordt overgedragen. Dat moment ligt gemiddeld ongeveer drie maanden na dag waarop de koper en verkoper overeenstemming bereiken en de koop tot stand komt.
De NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) maakt gebruik van de datum waarop de deal wordt gesloten. Zij gaan er dus al van uit dat de woning verkocht is als hij nog niet daadwerkelijk is overgedragen. Daardoor lopen de cijfers van de NVM altijd ongeveer drie maanden voor op die van het Kadaster en het CBS.
Woningtypen
De gemiddelde verkoopprijs van woningen wijzigt niet alleen doordat er voor de verkochte woningen minder of meer betaald werd. Het gemiddelde kan ook veranderen doordat de samenstelling van de groep verkochte woningen verandert.
De gemiddelde verkoopprijs van woningen was in het laatste kwartaal van 2019 dan wel bijna 313.000 euro, als je een gemiddeld appartement koopt, betaal je maar 278.000 euro. Voor een vrijstaande woning ben je gemiddeld 453.000 euro kwijt.
Als er meer appartementen verkocht worden, zal de gemiddelde woningprijs dalen. Als er echter veel meer vrijstaande woningen verkocht worden, zal de gemiddelde prijs toenemen. Daarom is het beter om de ontwikkeling van de woningmarkt te bekijken op het niveau van de verschillende woningtypen. Het kadaster onderscheidt er vijf: tussenwoningen, hoekwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen.
De woningmarkt per regio
Verkoopprijzen van woningen variëren niet alleen per type woning, maar ook per regio. Zo zijn woningen in Utrecht en Noord-Holland aanzienlijk duurder dan woningen in Groningen of Friesland. Worden er in een kwartaal relatief veel woningen in de duurdere provincies verkocht, dan heeft dat ook invloed op de gemiddelde verkoopprijs van alle woningen.
Lees meer over de woningmarkt per woningtype in deze artikelen:
- Appartementen: de ontwikkelingenHet Kadaster omschrijft een appartement als een zelfstandig afsluitbaar woonobject in een groter geheel. Van alle woningen die tussen 2008 en 2019 verkocht werden, is gemiddeld bijna 30% een appartement. Het appartement is daarmee een goede tweede op de ranglijst van meest verkochte woningen. De tussenwoning wordt net iets meer verkocht: 32% van de verkopen ...Lees verder
- Hoekwoningen: de ontwikkelingenEen hoekwoning is volgens het Kadaster de laatste rijtjeswoning van een rijtje. Van alle verkochte woningen is gemiddeld 13% een hoekwoning. Daarmee staan hoekwoningen op de tweede plaats van meest verkochte eengezinswoningen, op ruime afstand van de tussenwoning (33% van de verkopen). Hoekwoningen zijn gemiddeld iets duurder dan de goedkoopste eengezinswoning, de tussenwoning. Omdat er veel ...Lees verder
- Tussenwoningen: de ontwikkelingenEen tussenwoning is volgens het Kadaster elke rijtjeswoning die geen hoekwoning is. Van alle verkochte woningen is gemiddeld 33% een tussenwoning. Daarmee is het het type woning dat het meest verkocht wordt. Van alle typen eengezinswoningen zijn de tussenwoningen gemiddeld de goedkoopste woningen. Appartementen zijn gemiddeld nog goedkoper. Omdat er veel verschil is in de ...Lees verder
- Twee-onder-een-kapwoningen: de ontwikkelingenHet Kadaster omschrijft twee-onder-een-kapwoningen als gebouwen die bestaan uit twee zelfstandige eenheden, meestal woningen met één doorlopende dakconstructie. Gemiddeld is tussen 2008 en 2019 ruim 10% van alle verkochte woningen een twee-onder-een-kapwoning. Daarmee is de twee-onder-een-kapwoning de minstverkochte eengezinswoning. Twee-onder-een-kapwoningen zijn dan ook gemiddeld duurder dan tussenwoningen en hoekwoningen, maar veel goedkoper dan de gemiddelde ...Lees verder
- Vrijstaande woningen: de ontwikkelingenVolgens het Kadaster zijn vrijstaande woningen afzonderlijke vrijstaande gebouwen bedoeld voor bewoning. Tussen 2008 en 2019 is gemiddeld bijna 12% van alle verkochte woningen een vrijstaande woning. Dit type woning wordt daarmee aanzienlijk minder vaak verkocht dan bijvoorbeeld tussenwoningen en appartementen. Vrijstaande woningen zijn dan ook gemiddeld de duurste woningen. Daarom bekijken we de ontwikkelingen ...Lees verder